Vender y alquilar
Desvincular el garaje del piso
Tienes un piso con plaza y quieres vender sólo la plaza, o al revés. Si el garaje es un anejo y no una finca propia, no se puede hacer sin pasar por la junta, por el ayuntamiento y por el notario. Éste es el orden.
Primero, saber qué tienes
Una plaza puede ser finca registral independiente, con su número y su referencia catastral, o anejo de la vivienda. En el primer caso no hay nada que desvincular: se vende y punto. En el segundo, el garaje forma parte de la descripción del piso en el título constitutivo, y separarlos es modificar ese título.
La junta tiene que aprobarlo
La Ley de Propiedad Horizontal trata este caso de forma expresa. La división material de los pisos o locales y sus anejos para formar otros más reducidos e independientes, la agregación de colindantes del mismo edificio y la disminución por segregación de alguna parte están sujetas al voto favorable de las tres quintas partes de los propietarios que representen, a su vez, las tres quintas partes de las cuotas. No es unanimidad, pero tampoco es mayoría simple, y hay que convocarlo bien.
En la misma junta se fijan las cuotas de participación nuevas: la del piso baja y la de la plaza aparece. Si hay discrepancia sobre cuánto, la ley remite otra vez al acuerdo de la junta con esa misma mayoría, y deja abierta la vía del arbitraje o el dictamen técnico.
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- Autorización administrativa. La ley somete estos actos al régimen de autorización que corresponda según la legislación urbanística, previa aprobación por la mayoría que proceda. Es decir: junta y licencia, no una u otra.
- El notario lo comprueba. En las escrituras de segregación o división el notario exige que se le acredite documentalmente la conformidad o autorización administrativa, y el registrador la pide para inscribir.
- El planeamiento puede decir que no. Muchas licencias de obra vincularon las plazas a las viviendas para cumplir la dotación mínima de aparcamiento del edificio. Si es tu caso, la desvinculación choca de frente con eso.
Lo que cuesta y cuándo compensa
Cuenta con proyecto o informe técnico, tasas municipales, notaría, Registro de la Propiedad, alta en Catastro y el impuesto de actos jurídicos documentados, cuyo tipo lo fija cada comunidad autónoma. No es una gestión de cien euros.
Compensa cuando el garaje tiene mercado propio: centro de un pueblo grande, calle sin aparcamiento, vecinos del edificio que llevan años buscando plaza. No compensa cuando la plaza sólo la quiere quien compre el piso, que es lo normal en zonas donde se aparca en la puerta. Antes de empezar el papeleo, pregunta en el portal cuánto pagarían por ella.
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Esto es información general, no asesoramiento fiscal ni jurídico. Los tipos y las bonificaciones cambian, y hay requisitos que dependen de tu caso. Antes de firmar nada, confírmalo con tu gestor o en la Agencia Tributaria de Castilla-La Mancha.
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