Comprar

El certificado de deudas al comprar una plaza de garaje

Es el papel más aburrido de la compra de una plaza y el que más dinero ahorra. Dice cuánto debe el vendedor a la comunidad, y si no lo pides bien puedes acabar pagándolo tú con la propia plaza.

Qué obliga a la ley

En el instrumento público por el que se transmite una vivienda o local, el transmitente debe declarar que está al corriente de los gastos generales de la comunidad o expresar lo que deba. Y tiene que aportar en ese momento una certificación del estado de deudas que coincida con su declaración. Sin ella no puede autorizarse el otorgamiento del documento público, salvo que el comprador le exonere expresamente de esa obligación. Una plaza de garaje con finca registral propia es un elemento privativo más: le aplica igual.

Quién lo firma y en cuánto tiempo

La emite quien ejerza las funciones de secretario de la comunidad, con el visto bueno del presidente, en un plazo máximo de siete días naturales desde que se solicita. Ambos responden, en caso de culpa o negligencia, de la exactitud de los datos y de los perjuicios que cause el retraso. Ese plazo importa cuando hay arras con fecha de firma cerrada: se pide en cuanto se firman las arras, no la víspera del notario.

Por qué no conviene exonerar

Porque la deuda de la comunidad viaja con el inmueble. El adquirente responde con la propia plaza de lo que deban los anteriores titulares por gastos generales, hasta el límite de lo imputable a la parte vencida de la anualidad en que se compra y a los tres años naturales anteriores. La plaza queda legalmente afecta a ese pago. Firmar la exoneración porque el vendedor dice que no debe nada es aceptar una factura sin verla.

• Cuota ordinaria y derramas: pregunta si el certificado incluye lo aprobado y no girado, no sólo lo vencido.
• Subcomunidad de garaje: si el garaje se administra aparte, puede hacer falta un segundo certificado.
• El acta de la última junta se pide junto al certificado. Ahí salen las obras que vienen.

Después de firmar

Queda una obligación que casi nadie cumple: comunicar al secretario de la comunidad el cambio de titularidad, por un medio que deje constancia de su recepción. Quien no lo hace sigue respondiendo de forma solidaria con el nuevo propietario de las deudas devengadas después de la transmisión, salvo que la comunidad se haya enterado por otra vía o el cambio sea notorio. Es un correo, y le interesa sobre todo al vendedor.

Si aun así aparece una deuda vieja, la comunidad puede reclamarla por el proceso monitorio, y la ley permite demandar al titular registral para poder ejecutar sobre el inmueble inscrito a su nombre. Por eso el certificado no es papeleo: es la diferencia entre comprar una plaza y comprar una plaza con un juicio dentro.

Esto es información general, no asesoramiento fiscal ni jurídico. Los tipos y las bonificaciones cambian, y hay requisitos que dependen de tu caso. Antes de firmar nada, confírmalo con tu gestor o en la Agencia Tributaria de Castilla-La Mancha.