Vender y alquilar

Extinguir el condominio de una plaza de garaje

Tres hermanos con una plaza. Una pareja que se separa y comparte el garaje. Una plaza no se parte por la mitad, así que la salida es que se la quede uno y pague a los demás. Eso tiene nombre y tiene factura.

Nadie está obligado a seguir compartiendo

El Código Civil lo dice sin rodeos: ningún copropietario está obligado a permanecer en la comunidad, y cualquiera puede pedir en cualquier momento que se divida la cosa común. Sólo vale pactar mantenerla indivisa por un plazo determinado que no pase de diez años, prorrogable. Es decir: si uno de los cotitulares se planta, el asunto se mueve, con acuerdo o ante un juez.

Y una plaza no se divide

Cuando la cosa es esencialmente indivisible y los condueños no acuerdan adjudicársela a uno indemnizando a los demás, la ley manda venderla y repartir el precio. En una herencia hay una regla gemela: la cosa indivisible puede adjudicarse a uno a calidad de abonar a los otros el exceso en dinero, pero basta que un solo heredero pida la venta en pública subasta para que así se haga. Por eso conviene cerrar el acuerdo antes de que alguien empiece a tirar del plazo judicial.

Por qué no se paga como si fuera una compraventa

Si uno se queda la plaza y compensa a los demás en dinero, hay un exceso de adjudicación. La ley del impuesto de transmisiones somete a tributación los excesos de adjudicación declarados, salvo los que surjan de dar cumplimiento a los artículos del Código Civil que permiten adjudicar lo indivisible a uno compensando en metálico. Ahí está la diferencia de coste entre hacerlo bien y hacerlo como una venta corriente.

• Actos jurídicos documentados: la primera copia de la escritura tiene cosa valuable y es inscribible, así que tributa al tipo que haya aprobado tu comunidad autónoma; si no lo hubiera aprobado, la ley estatal aplica el 0,50 por ciento.
• La compensación en dinero tiene que ser dinero de verdad. Si se paga con otro bien, la cosa cambia de naturaleza.
• Todos los comuneros a la vez: si sólo sale uno y los otros siguen compartiendo, no hay extinción, hay una venta de cuota.

En el IRPF, en principio no pasa nada

La ley del IRPF dice que no existe alteración en la composición del patrimonio en los supuestos de división de la cosa común ni en la disolución de comunidades de bienes o separación de comuneros. Ojo al párrafo que cierra ese apartado: esos supuestos no pueden dar lugar en ningún caso a la actualización de los valores. El que se queda la plaza conserva la fecha y el valor de adquisición originales, y esa mochila aparecerá el día que la venda.

Si además hay dinero por medio en cantidad distinta a la cuota, la operación deja de ser neutra. Los números concretos dependen de tu comunidad autónoma y del valor que se declare, así que llévalo a un gestor antes de firmar.

Esto es información general, no asesoramiento fiscal ni jurídico. Los tipos y las bonificaciones cambian, y hay requisitos que dependen de tu caso. Antes de firmar nada, confírmalo con tu gestor o en la Agencia Tributaria de Castilla-La Mancha.