El mercado, con datos

La cuota de participación de una plaza

Ese número con tres decimales que aparece en la escritura de tu plaza no es decorativo. Decide cuánto pagas cada mes, cuánto te toca de cada derrama y cuánto pesa tu voto en la junta. Y no se cambia porque a nadie le parezca justo.

Qué es la cuota

La ley atribuye a cada piso o local una cuota de participación con relación al total del valor del inmueble, referida a centésimas. Esa cuota sirve de módulo para determinar la participación en las cargas y beneficios de la comunidad. Es el reparto, no el precio.

Quién la puso y con qué criterio

La fija el título constitutivo, y la ley dice quién puede hacerlo: el propietario único del edificio al iniciar su venta por pisos, el acuerdo de todos los propietarios existentes, un laudo o una resolución judicial. Para calcularla se toma como base la superficie útil de cada piso o local en relación con el total del inmueble, su emplazamiento interior o exterior, su situación y el uso que se presuma racionalmente que va a hacerse de los servicios o elementos comunes.

Ese último criterio es el que explica por qué una plaza de garaje suele tener una cuota pequeña incluso cuando ocupa metros: se presume que no usa el ascensor, ni el portal, ni la antena. Y también explica por qué dos plazas idénticas pueden llevar cuotas distintas si una está en un rincón y la otra junto a la rampa.

Qué gastos te tocan

• La regla general. Contribuir, con arreglo a la cuota fijada en el título o a lo especialmente establecido, a los gastos generales de sostenimiento del inmueble que no sean susceptibles de individualización. Ese «o a lo especialmente establecido» es la puerta por la que entran los estatutos que eximen al garaje del portal o del ascensor.
• No usar no exime. La ley reputa generales los gastos que no sean imputables a uno o varios pisos o locales, y dice expresamente que la no utilización de un servicio no exime de la obligación.
• El fondo de reserva. También se aporta con arreglo a la cuota.

Las mejoras no la mueven

La ley lo dice tal cual: las mejoras o menoscabos de cada piso o local no alterarán la cuota atribuida, que sólo podrá variarse conforme a lo previsto en los artículos sobre obras y sobre acuerdos de la junta. Cerrar la plaza con una reja, pintarla o instalar un punto de recarga no cambia nada en el reparto.

La deuda viaja con la plaza

Antes de comprar, pide el certificado de deudas con la comunidad. Quien adquiere responde con el propio inmueble de lo que debieran los titulares anteriores, hasta el límite de la parte vencida de la anualidad en curso y los tres años naturales anteriores. Ese certificado lo emite quien haga de secretario, con el visto bueno del presidente, en un plazo máximo de siete días naturales desde que se pide.

Una plaza barata con tres años de derramas impagadas detrás deja de ser barata en la mesa del notario.

Esto es información general, no asesoramiento fiscal ni jurídico. Los tipos y las bonificaciones cambian, y hay requisitos que dependen de tu caso. Antes de firmar nada, confírmalo con tu gestor o en la Agencia Tributaria de Castilla-La Mancha.