El mercado, con datos

La plaza de garaje que es de la comunidad

Hay edificios con dos o tres plazas sobrantes que no son de nadie en concreto. Cada pocos años alguien propone venderlas y financiar la derrama del ascensor. Casi nunca se puede, y alquilarlas sí. La diferencia está en el título.

Primero: mira si de verdad es común

Una plaza puede estar en tres situaciones muy distintas. Puede ser un elemento privativo que la promotora no vendió y quedó a nombre de la comunidad como propietaria; puede ser un elemento común con uso privativo asignado a alguien; o puede ser sitio libre en un elemento común que nadie describió nunca como plaza. Lo dice el título constitutivo y la nota simple, no la costumbre del edificio.

La distinción importa porque el Código Civil es tajante con lo común: las partes en copropiedad no son en ningún caso susceptibles de división y sólo pueden enajenarse, gravarse o embargarse junto con la parte privativa de la que son anejo inseparable. Es decir, la comunidad no puede vender una plaza común como si fuera una finca suelta.

Alquilarla sí se puede, y con tres quintos

La ley de propiedad horizontal somete el arrendamiento de elementos comunes que no tengan asignado un uso específico al voto favorable de las tres quintas partes de los propietarios que representen, a su vez, las tres quintas partes de las cuotas de participación. No hace falta unanimidad. Y los acuerdos válidamente adoptados obligan a todos los propietarios, también a los que votaron en contra.

Los ausentes debidamente citados que, informados del acuerdo, no manifiesten su discrepancia en treinta días naturales se cuentan como votos favorables. Ese detalle decide muchas votaciones.

Venderla es otra conversación

Para vender hay que desafectar el espacio, crear una finca registral nueva y asignarle cuota. Eso modifica el título constitutivo, y los acuerdos no regulados expresamente que modifiquen el título o los estatutos requieren unanimidad de propietarios y de cuotas. En un garaje con cuarenta vecinos, la unanimidad es el obstáculo real, no el notario.

El dinero que entra también tributa

Una comunidad de propietarios no es contribuyente del IRPF: las rentas se atribuyen a los comuneros según su cuota, y cada uno las declara. Que el dinero se quede en la cuenta de la comunidad no cambia eso.

Y al alquilar, la comunidad es arrendadora de bienes, o sea empresario a efectos del IVA. El alquiler de una plaza a un tercero que no es vecino no está entre los arrendamientos exentos, así que lleva IVA. Antes de aprobar el acuerdo conviene que el administrador ponga por escrito qué se factura y quién lo presenta.

Esto es información general, no asesoramiento fiscal ni jurídico. Los tipos y las bonificaciones cambian, y hay requisitos que dependen de tu caso. Antes de firmar nada, confírmalo con tu gestor o en la Agencia Tributaria de Castilla-La Mancha.