Vender y alquilar

La tasación de una plaza de garaje

Tasar una plaza de garaje cuesta casi lo mismo que tasar un piso y sirve para menos cosas. Aun así, hay momentos en los que hace falta: una hipoteca, una herencia, una separación. Lo que conviene saber es cómo se hace y por qué el número puede no gustarte.

Cuándo hace falta una tasación de verdad

La orden que regula las tasaciones se aplica cuando el valor se usa para determinadas finalidades, y la primera de la lista es la garantía hipotecaria de créditos o préstamos que van a respaldar títulos hipotecarios. Ahí no vale una valoración de agencia: tiene que firmarla una entidad tasadora, es decir, una sociedad de tasación homologada e inscrita en el Registro Especial del Banco de España.

Para poner precio a una plaza que vas a vender no necesitas nada de esto. Necesitas mirar el mercado. La tasación oficial es un trámite del préstamo, no una herramienta de venta.

Cómo se valora una plaza

Por comparación. La orden exige, para poder usar ese método, que exista un mercado representativo de inmuebles comparables, que haya datos suficientes para homogeneizar y que se disponga de información sobre al menos seis transacciones u ofertas de comparables que reflejen la situación actual de ese mercado.

Ese requisito explica los sustos. En una ciudad con muchas plazas en venta, encontrar seis comparables es trivial. En un pueblo donde se vende una plaza cada dos años, el tasador tiene que estirar la zona o el método, y el resultado se aleja de lo que tú creías que valía. Homogeneizar significa ajustar por superficie, planta, acceso, antigüedad y estado, y en un garaje esos ajustes son grandes: la plaza junto a la rampa y la del fondo no valen lo mismo.

La tasación caduca

• Seis meses. Los informes y certificados caducan necesariamente a los seis meses desde la fecha de emisión.
• Dos meses desde la visita. La fecha de emisión no puede ser posterior en más de dos meses a la última inspección ocular del bien. En terrenos y en otros casos justificados el plazo puede llegar a seis.

Si la compra se alarga, la tasación se muere sola y hay que pagarla otra vez. Pídela cuando la operación esté encarrilada, no el día que empiezas a mirar.

Tres números distintos

No confundas la tasación con el valor catastral ni con el valor de referencia de Catastro. La primera la hace una sociedad para una finalidad concreta. El segundo es la base del IBI. El tercero es el que manda en la base imponible del impuesto de transmisiones del comprador. Pueden salir tres cifras alejadas para la misma plaza, y las tres pueden ser correctas.

Esto es información general, no asesoramiento fiscal ni jurídico. Los tipos y las bonificaciones cambian, y hay requisitos que dependen de tu caso. Antes de firmar nada, confírmalo con tu gestor o en la Agencia Tributaria de Castilla-La Mancha.