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Los metros del garaje no cuadran con el Registro

La nota simple dice veintiocho metros, el recibo del IBI dice treinta y dos y la cinta métrica dice doce. Las tres pueden ser correctas a la vez, y conviene entender por qué antes de discutir con nadie.

Tres superficies distintas y ninguna miente

• Lo que ocupa el coche. El rectángulo pintado. Es lo único que usas y casi nunca es lo que sale escrito.
• La superficie registral. Muchas escrituras describen la plaza sumándole la parte proporcional de los pasillos de rodadura y de la rampa. De ahí salen los veintiocho metros de una plaza en la que caben doce.
• La superficie catastral. Catastro construye su propio reparto de elementos comunes, y no tiene por qué coincidir con el del título constitutivo.

Para Catastro, además, tienen consideración de bien inmueble tanto los elementos privativos en propiedad horizontal como los trasteros y las plazas en proindiviso adscritas al uso exclusivo y permanente de un titular. Por eso a veces hay referencia catastral aunque no haya finca registral propia.

El atajo que no existe para un garaje

Cuando los metros de una finca están mal escritos, la Ley Hipotecaria permite arreglarlo con un expediente notarial de rectificación de descripción, superficie o linderos. Con un garaje dentro de un edificio, no. La propia ley excluye de ese expediente la rectificación descriptiva de edificaciones, fincas o elementos integrantes de cualquier edificio en régimen de división horizontal, y dice qué toca en su lugar: rectificar el título original o tramitar el procedimiento administrativo que corresponda.

Traducido: si la superficie de tu plaza está mal en el Registro, se corrige tocando el título constitutivo de la comunidad, con la junta de por medio, no con un trámite tuyo en la notaría.

La coordinación con Catastro sí es tuya

Otra cosa es completar la descripción de la finca con la certificación catastral descriptiva y gráfica. Eso lo puede pedir el titular registral, y la ley aclara que no hace falta notificar a los titulares de las fincas colindantes cuando se trata de pisos, locales u otros elementos de un edificio en propiedad horizontal. Es un trámite mucho más corto que el anterior.

Qué hacer antes de firmar

1. Mide el hueco con cinta métrica, entre pilares y entre líneas.
2. Compara la nota simple con la referencia catastral y anota la diferencia.
3. Pregunta al vendedor o al administrador si la superficie registral incluye zonas comunes. Suele estar dicho en el título constitutivo.
4. Recuerda que el valor de referencia de Catastro es la base del impuesto de transmisiones en muchos casos, y ese valor se calcula sobre los metros de Catastro, no sobre los tuyos.

Si el desfase es enorme y no se explica por el reparto de comunes, para. Puede haber una plaza mal identificada, dos plazas intercambiadas o una modificación del garaje que nunca llegó al Registro. Eso se aclara antes de pagar, no después.

Esto es información general, no asesoramiento fiscal ni jurídico. Los tipos y las bonificaciones cambian, y hay requisitos que dependen de tu caso. Antes de firmar nada, confírmalo con tu gestor o en la Agencia Tributaria de Castilla-La Mancha.