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Por qué un trastero no puede ser vivienda

Aparecen anunciados como estudio, como loft o como «espacio diáfano con aseo». Son trasteros, y convertirlos en vivienda no es cuestión de meter una ducha. Éstas son las tres puertas que hay que abrir, y por qué casi siempre una está cerrada.

El uso está escrito, y no lo eliges tú

El título constitutivo describe cada elemento del edificio y le asigna un destino, y el planeamiento municipal asigna un uso a la planta. Un trastero en un sótano o bajo cubierta consta como trastero en el Registro, en Catastro y en la licencia de obra con la que se construyó el edificio. Vivir dentro no cambia ninguno de esos papeles.

Las tres puertas

1. La técnica. El Código Técnico de la Edificación establece que en todo cambio de uso característico de un edificio existente se deberán cumplir sus exigencias básicas, y que si el cambio afecta sólo a una parte se cumplen en los términos que marque cada documento básico. La Ley de Ordenación de la Edificación, por su lado, exige proyecto para las intervenciones que tengan por objeto cambiar los usos característicos del edificio. Ahí entran ventilación, salubridad, ruido, ahorro de energía, seguridad de utilización e incendios. Un sótano sin ventana rara vez pasa.
2. La administrativa. Licencia municipal de cambio de uso, con las condiciones de habitabilidad que fije tu comunidad autónoma y tu ayuntamiento: superficie mínima, altura libre, huecos al exterior. Los números cambian de un sitio a otro, así que hay que pedirlos en urbanismo antes de gastar un euro.
3. La de los vecinos. Si el cambio toca el título constitutivo o los estatutos, la junta tiene que aprobarlo. Y la ley prohíbe al propietario y al ocupante desarrollar actividades prohibidas en los estatutos, dañosas para la finca o contrarias a las disposiciones generales sobre actividades molestas, insalubres, nocivas, peligrosas o ilícitas.

Lo que pasa si se hace sin papeles

• No hay licencia de primera ocupación, y sin ella las compañías pueden negarte el alta de suministros como vivienda.
• El seguro tiene un motivo escrito para no pagar: el uso declarado no es el real.
• El ayuntamiento puede abrir expediente y ordenar reponer las cosas a su estado anterior, además de la sanción.
• Y llega el día de vender: el comprador pide la nota simple, lee «trastero» y su banco se cae de la operación.

Si eres tú quien lo está mirando para comprar

Pide la nota simple y la referencia catastral y mira qué uso consta en cada una. Pregunta por la cédula o el documento equivalente en tu comunidad. Si el vendedor contesta que «está en trámite» o que «aquí todo el mundo lo tiene así», estás comprando el problema entero junto con los metros.

Un trastero se compra bien barato precisamente porque es un trastero. Como trastero renta, y es una inversión razonable. Como vivienda encubierta, es una multa esperando fecha.

Esto es información general, no asesoramiento fiscal ni jurídico. Los tipos y las bonificaciones cambian, y hay requisitos que dependen de tu caso. Antes de firmar nada, confírmalo con tu gestor o en la Agencia Tributaria de Castilla-La Mancha.