Vender y alquilar

Una derrama pendiente al vender la plaza de garaje

La junta aprobó impermeabilizar la rampa y cambiar la puerta. Tú vendes tu plaza en marzo y la primera cuota de la derrama se gira en junio. ¿Quién la paga? La ley tiene una respuesta y no es «el que estaba en la junta».

La regla del momento de la exigibilidad

La ley de propiedad horizontal lo dice en una línea: las derramas para el pago de mejoras realizadas o por realizar serán a cargo de quien sea propietario en el momento de la exigibilidad de las cantidades. No cuenta quién votó, ni quién era dueño cuando se aprobó el acuerdo. Cuenta quién figura como propietario el día en que cada plazo se puede exigir. Si la derrama se gira en tres pagos y vendes en medio, cada pago sigue a su dueño de ese momento.

Ojo: eso vale para las mejoras

Esa regla habla de mejoras. Hay otras obras que la ley considera obligatorias y que no requieren acuerdo previo de la junta: las necesarias para el mantenimiento y el deber de conservación del inmueble, y las de accesibilidad en los términos que fija la propia ley. En ellas, el acuerdo de la junta se limita a distribuir la derrama y fijar los términos de su abono, y los pisos y locales quedan afectos al pago en los mismos términos que los gastos generales. Es decir, la plaza responde.

Lo que el comprador se arriesga a heredar

El que adquiere responde con la propia plaza de las cantidades adeudadas por los anteriores titulares para el sostenimiento de los gastos generales, hasta el límite de la parte vencida de la anualidad en curso y los tres años naturales anteriores. Por eso el comprador pide el certificado de deudas, y por eso conviene que el certificado no diga sólo «al corriente», sino que mencione las derramas aprobadas y aún no giradas.

• Pacto entre las partes: podéis acordar en el contrato que la derrama la asuma uno u otro. Vale entre vosotros; frente a la comunidad, la ley sigue siendo la ley.
• Descuento en el precio: es lo más limpio cuando la obra está aprobada y el importe se conoce.
• Acta de la junta: entrégala. Si el comprador se entera después, tienes una reclamación.

Si además vas atrasado

Un propietario que no esté al corriente de las deudas vencidas al empezar la junta puede participar en las deliberaciones, pero no vota, y ni su persona ni su cuota se cuentan para las mayorías. Si la comunidad reclama, lo hará por el proceso monitorio, con el certificado del acuerdo de liquidación de la deuda. Vender la plaza no borra esa deuda: la arrastra contigo y, en parte, con la plaza.

La conversación incómoda con el comprador dura cinco minutos. La reclamación posterior dura meses.

Esto es información general, no asesoramiento fiscal ni jurídico. Los tipos y las bonificaciones cambian, y hay requisitos que dependen de tu caso. Antes de firmar nada, confírmalo con tu gestor o en la Agencia Tributaria de Castilla-La Mancha.