El mercado, con datos

Usar una nave o un local como garaje

Un local vacío en una calle sin aparcamiento parece una mina: se pintan diez rayas y se alquilan diez plazas. Antes de pintar nada hay que cambiar el uso, y ese trámite es el negocio entero.

Aparcamiento es un uso, no una idea

Un local comercial o una nave industrial no se convierten en garaje por meter coches dentro. El Código Técnico de la Edificación dice que en todo cambio de uso característico de un edificio existente hay que cumplir sus exigencias básicas, y trata el aparcamiento como un uso con condiciones propias: sectorización frente al incendio, ventilación, evacuación e instalaciones de protección. La Ley de Ordenación de la Edificación exige proyecto cuando la intervención tiene por objeto cambiar los usos característicos.

Los cuatro papeles

1. Que el planeamiento lo permita. Lo primero es preguntar en urbanismo si esa parcela y esa planta admiten uso de aparcamiento. Si la respuesta es no, lo demás sobra.
2. Licencia de obra con proyecto técnico. Ventilación forzada, detección, extinción, salidas, señalización y a veces refuerzo del forjado.
3. El título de actividad que pida tu ayuntamiento. Licencia, declaración responsable o comunicación previa según la ordenanza. No es igual en dos municipios vecinos.
4. La comunidad, si el local está en un edificio. Revisa los estatutos: muchos prohíben usos que generen tránsito o ruido en el portal.

La parte de dinero que se olvida

• El vado. Necesitas entrada de vehículos autorizada por el ayuntamiento, con su tasa anual. Una puerta de local no es una puerta de garaje.
• El IBI y el IVA. Cambiar el uso cambia la valoración catastral. Y si alquilas plazas sueltas, el arrendamiento no está exento de IVA: la exención de la ley alcanza a los garajes y anexos accesorios arrendados conjuntamente con la vivienda, no por separado.
• El contrato. Alquilar una plaza suelta es arrendamiento para uso distinto del de vivienda, con lo que se pacte y las reglas de esa parte de la Ley de Arrendamientos Urbanos.
• El seguro. Un local con coches dentro es otro riesgo. Decláralo o no te pagarán.

Cuándo sale la cuenta

Sale cuando el local es grande, tiene puerta a una calle por la que se puede maniobrar y está en un sitio donde la gente ya paga por aparcar. Con menos de una docena de plazas, la obra de ventilación y protección contra incendios se come varios años de alquiler.

Antes de firmar la compra del local, pide dos cosas: un informe de un técnico sobre qué obra hace falta, y una consulta urbanística por escrito al ayuntamiento. Cuestan poco al lado de comprar una nave que nunca podrá ser un garaje.

Esto es información general, no asesoramiento fiscal ni jurídico. Los tipos y las bonificaciones cambian, y hay requisitos que dependen de tu caso. Antes de firmar nada, confírmalo con tu gestor o en la Agencia Tributaria de Castilla-La Mancha.