El mercado, con datos

Cambiar el uso de un trastero a plaza de garaje

Tienes un trastero grande en el sótano y cabe un coche pequeño. O al revés: una plaza que usarías mejor cerrada, para guardar cosas. Cambiar el uso en la práctica es tirar una pared; cambiarlo en los papeles son tres trámites distintos.

Primero, qué dice tu título

El título constitutivo describe cada piso o local con su extensión, sus linderos, su planta y sus anejos, y puede contener además reglas sobre el uso o el destino de los distintos elementos. Si tu escritura o los estatutos dicen que ese espacio es trastero y prohíben otro destino, cambiarlo es modificar el título. Y los acuerdos que aprueban o modifican las reglas del título constitutivo o de los estatutos requieren unanimidad del total de propietarios que representen el total de las cuotas.

Segundo, la obra

Dentro de tu propio local puedes modificar elementos arquitectónicos, instalaciones o servicios cuando no menoscabes ni alteres la seguridad del edificio, su estructura general, su configuración o su estado exteriores, ni perjudiques los derechos de otro propietario, y dando cuenta de las obras previamente a quien represente a la comunidad. Fuera de tu espacio no puedes alterar nada.

Si el cambio implica dividir, agregar o segregar, la cosa sube de nivel: esas actuaciones están sujetas al régimen de autorización administrativa que corresponda y, previa aprobación de la junta, con el consentimiento de los titulares afectados y la fijación de las nuevas cuotas. La ley las somete además al voto favorable de las tres quintas partes del total de propietarios que representen las tres quintas partes de las cuotas.

Tercero, la administración

• Licencia municipal: un cambio de uso es un acto sujeto a control urbanístico. Qué exige exactamente depende de tu ayuntamiento y de la normativa de tu comunidad autónoma, así que pregunta antes de picar.
• Catastro: el uso o destino forma parte de la descripción catastral. Si cambia, hay que declararlo.
• Registro: si el cambio afecta a la descripción de la finca, acaba en escritura y en el Registro, o no existirá para el que venga a comprarla.

La condición que se olvida

Para que un espacio pueda ser objeto de propiedad separada, el Código Civil exige que sea susceptible de aprovechamiento independiente por tener salida propia a un elemento común del edificio o a la vía pública. Un trastero al fondo de un pasillo estrecho puede cumplirlo como trastero y no cumplirlo como plaza, sencillamente porque no se puede llegar en coche. Antes de mover papeles, mide el recorrido y el giro.

Y una advertencia de sentido común: usar de hecho el trastero como garaje sin cambiar nada es lo que hace medio país, pero el seguro, la ventilación y las normas de incendios del garaje no están pensadas para eso. Si algo pasa ahí dentro, el que ha cambiado el uso por su cuenta es el que responde.

Esto es información general, no asesoramiento fiscal ni jurídico. Los tipos y las bonificaciones cambian, y hay requisitos que dependen de tu caso. Antes de firmar nada, confírmalo con tu gestor o en la Agencia Tributaria de Castilla-La Mancha.