El mercado, con datos
La rentabilidad real de una plaza de garaje
Una plaza de garaje se compra barata y se alquila fácil, y de ahí sale la fama de inversión cómoda. La rentabilidad que se cuenta en las conversaciones es casi siempre la bruta. La que te queda en la cuenta es otra, y conviene calcularla antes de firmar.
La bruta engaña por dos sitios
La rentabilidad bruta se calcula dividiendo lo que cobras en un año entre lo que pagaste. Falla en el numerador y en el denominador. En el numerador, porque el alquiler de un año supone doce meses cobrados y eso no está garantizado. En el denominador, porque lo que pagaste no es el precio: es el precio más los impuestos y los gastos de firma.
En un garaje esa diferencia pesa más que en un piso. Notaría y registro tienen mínimos que no bajan aunque la compra sea pequeña, así que proporcionalmente se comen un trozo mayor. Sobre una plaza de precio modesto, los gastos de compra pueden ser un porcentaje llamativo del total. Tienes el desglose en los impuestos de comprar un garaje.
Lo que hay que restar cada año
- El IBI, si la plaza tiene referencia catastral propia.
- La cuota de la comunidad de garaje, y las derramas, que en un garaje van casi siempre a puerta, rampa, ventilación e instalación eléctrica.
- El seguro, si lo contratas aparte del de la comunidad.
- Los meses vacíos. Un garaje se vuelve a alquilar rápido, pero rápido no es inmediato.
- El IRPF, que en una plaza suelta muerde entero.
El detalle fiscal que cambia el resultado
La Ley del IRPF reduce el rendimiento neto del alquiler de vivienda. Esa reducción está en el artículo 23.2 y habla de inmuebles destinados a vivienda. Una plaza de garaje alquilada suelta no es vivienda, así que no hay reducción: tributa el neto completo, al tipo que te salga en la base general. Es la diferencia más gorda entre invertir en una plaza y invertir en un piso, y casi nunca aparece en las cuentas de servilleta.
Súmale que el alquiler de una plaza suelta lleva IVA, con su factura y su declaración. No es dinero tuyo, pero sí es trabajo tuyo.
Lo que sí juega a favor
La entrada es pequeña, el inquilino no vive dentro, el desgaste es casi nulo y los conflictos son de otra escala. Una plaza no se reforma. Y si está en una zona donde aparcar es un problema real, el alquiler se sostiene solo.
A cambio, la liquidez es peor de lo que parece: vender una plaza puede llevar meses porque el comprador natural vive a doscientos metros y no hay muchos más. Antes de comprar, mira cuántas plazas hay publicadas en esa misma zona y a qué precio. Si hay diez, la tuya tardará.
Plazas publicadas ahora mismo
Esto es información general, no asesoramiento fiscal ni jurídico. Los tipos y las bonificaciones cambian, y hay requisitos que dependen de tu caso. Antes de firmar nada, confírmalo con tu gestor o en la Agencia Tributaria de Castilla-La Mancha.
Lo que está por debajo de lo que se pide en su zona
Comparamos cada anuncio con la mediana de su mismo tipo en su mismo municipio. Lo que sale por debajo, lo enseñamos aquí.
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