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Un garaje con más plazas que las escrituradas

En el suelo hay treinta y dos plazas pintadas. En el título constitutivo hay veintiocho. Es más frecuente de lo que parece, sobre todo en garajes de los años setenta y ochenta, y crea un lío que aparece justo cuando alguien quiere vender.

Lo que da propiedad es el título

La ley de propiedad horizontal manda que el título constitutivo describa el inmueble y cada uno de los pisos o locales, con su número correlativo, su extensión, sus linderos y sus anejos. Lo que no está descrito ahí no es un elemento privativo. Puede estar pintado, puede tener número en la pared y puede llevar veinte años usándose. No es lo mismo que ser dueño.

Y el Catastro no lo arregla

A veces esas plazas de más sí figuran en Catastro, con su referencia y su recibo de IBI, y eso da una falsa sensación de seguridad. La propia ley del Catastro presume ciertos sus datos «salvo prueba en contrario y sin perjuicio del Registro de la Propiedad, cuyos pronunciamientos jurídicos prevalecerán». Pagar el IBI de una plaza no te la convierte en tuya.

De dónde salen las plazas de más

• Espacio común reconvertido. Un rincón, un paso o una zona de maniobra que alguien pintó. Usarlo en exclusiva es un uso privativo de elemento común, y eso toca el título.
• Una plaza grande partida en dos sin pasar por junta, notario ni ayuntamiento.
• Diferencias de medición. Si el problema son los metros y no el número de plazas, mira los metros del garaje.

Qué pasa si compras una de esas

Nadie puede transmitirte más de lo que tiene. Si la plaza no existe registralmente, no hay finca que inscribir a tu nombre, ningún banco la acepta como garantía y cualquier vecino puede reclamar que ese espacio es común. Te habrás quedado con un derecho de uso frágil por el precio de una propiedad.

Antes de firmar, tres papeles: la nota simple de la finca concreta, el título constitutivo con el listado de elementos privativos, y el plano de la licencia del garaje. Si el número de plazas del plano y el del título no cuadran, pregunta antes de dar señal.

Regularizarlo, si se puede

Cuando la plaza sale de un espacio común, convertirla en privativa implica modificar el título constitutivo, y ese tipo de acuerdos exige unanimidad del total de propietarios que representen el total de las cuotas. Cuando sale de dividir una plaza existente, la ley sujeta la división material a autorización administrativa y a la aprobación de la junta, con el consentimiento de los titulares afectados y la fijación de las nuevas cuotas.

Ninguna de las dos vías es rápida. Pero son las que dejan la plaza vendible, y una plaza que no se puede vender vale mucho menos de lo que te están pidiendo por ella.

Esto es información general, no asesoramiento fiscal ni jurídico. Los tipos y las bonificaciones cambian, y hay requisitos que dependen de tu caso. Antes de firmar nada, confírmalo con tu gestor o en la Agencia Tributaria de Castilla-La Mancha.